Uma dúvida que aparece logo no primeiro contato: "preciso separar quais documentos?". A resposta prática é que a avaliação começa com pouco — e a falta de algum papel raramente impede o trabalho.

Este artigo separa o que é essencial, o que ajuda e o que muda conforme a finalidade da avaliação.

Para pedir o orçamento: quase nada

Para receber o orçamento, você não precisa de documento nenhum. Bastam três informações:

  • Tipo do imóvel — casa, apartamento, terreno, sala comercial, sítio
  • Cidade e bairro onde está localizado
  • Finalidade da avaliação — venda, inventário, financiamento, processo judicial

A área aproximada também ajuda, mas mesmo sem ela é possível estimar o valor do serviço.

Documentos que qualificam o laudo

Depois de aprovado o orçamento, alguns documentos tornam o trabalho mais preciso:

Matrícula atualizada do imóvel

É o documento mais importante. A matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, confirma a área registrada, a descrição do bem, quem é o proprietário e se existem ônus como hipoteca, penhora ou usufruto. Esses ônus afetam a liquidez e podem ser relevantes na avaliação.

Carnê do IPTU

Traz a inscrição imobiliária, a área cadastrada na prefeitura e o valor venal. Serve para conferir se o cadastro municipal bate com a realidade e com a matrícula. Entenda por que o valor venal não é o valor de mercado.

Planta ou memorial descritivo

Quando existe, agiliza a conferência de medidas e a compreensão da distribuição interna. Não é obrigatório — na vistoria as medidas são verificadas.

Habite-se ou averbação da construção

Indica se a construção está regularizada e averbada na matrícula. Construção não averbada existe fisicamente, mas não consta no registro — situação comum e que o laudo registra.

Documentos específicos por finalidade

Inventário

Além da matrícula e do IPTU, pode ser útil a certidão de óbito e a informação sobre a data do falecimento, já que a avaliação normalmente toma como referência a data da abertura da sucessão. Veja o guia completo de avaliação para inventário.

Financiamento bancário

A instituição financeira costuma ter exigências próprias de formato e prazo de validade do laudo. Vale confirmar com o banco antes de contratar. Veja o que os bancos exigem.

Processo judicial

Se a avaliação é para um processo em curso, os dados do processo e a definição exata do que o juízo determinou são importantes — inclusive a data de referência do valor, que pode não ser a data atual.

Imóvel rural

Entram documentos próprios: CCIR, comprovante do ITR, CAR e, quando houver, georreferenciamento. Veja o que muda na avaliação rural.

E se faltar documento?

A avaliação é um trabalho técnico sobre o bem físico, não sobre o papel. A ausência de documentos não impede a realização do laudo.

O que acontece é que a situação encontrada fica registrada no documento. Um imóvel sem matrícula regular, com construção não averbada ou com divergência entre área registrada e área real continua tendo valor — mas costuma ter liquidez menor, e isso é analisado.

Se a pendência documental for um problema para o seu objetivo, ela pode ser tratada em paralelo. Veja como funciona a regularização.

Perguntas frequentes

Quais documentos preciso para avaliar um imóvel?

Para o orçamento, nenhum — bastam tipo do imóvel, cidade e finalidade. Para o laudo, o ideal é ter matrícula atualizada e carnê do IPTU. Planta, habite-se e documentos específicos da finalidade qualificam o trabalho, mas não são obrigatórios.

Dá para avaliar imóvel sem escritura?

Sim. A avaliação é técnica e independe da regularidade documental. O laudo registra a situação encontrada, e a ausência de escritura ou registro pode ser considerada na análise de liquidez do imóvel.

Preciso de matrícula atualizada ou serve uma antiga?

A atualizada é preferível, porque mostra a situação vigente, incluindo eventuais ônus registrados depois. Uma matrícula antiga ainda é útil, mas o laudo indica a data do documento utilizado.

Quem tira a matrícula do imóvel?

A certidão de matrícula é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. O proprietário ou qualquer interessado pode solicitar, presencialmente ou pela internet, mediante pagamento de emolumentos.

A construção não averbada atrapalha a avaliação?

Não atrapalha a avaliação em si — a construção existe e é considerada. O laudo registra que ela não consta na matrícula, o que é informação relevante para quem for usar o documento em financiamento ou venda.