Você encontrou o imóvel dos sonhos, sua renda foi aprovada no banco e a proposta foi aceita pelo vendedor. Então o banco pede o laudo de avaliação do imóvel — e surgem as dúvidas: quem contrata? Quem paga? O que o banco vai verificar? E o que acontece se o valor avaliado for diferente do preço combinado?
Neste artigo vou explicar tudo sobre a avaliação de imóvel no contexto do financiamento bancário em Natal/RN.
Por que o banco exige a avaliação do imóvel?
No financiamento imobiliário, o imóvel é a garantia da operação — ou seja, se o comprador deixar de pagar, o banco tem o direito de retomar o imóvel (alienação fiduciária ou hipoteca). Por isso, o banco precisa saber quanto o imóvel realmente vale, com base em metodologia técnica e não apenas no preço negociado entre comprador e vendedor.
O banco não aceita o preço do contrato de compra e venda como referência. Ele exige um laudo técnico independente, elaborado por perito credenciado, conforme a ABNT NBR 14.653.
Quem contrata e quem paga o laudo?
Depende do banco. Na Caixa Econômica Federal e no Banco do Brasil, a avaliação é contratada pelo próprio banco com engenheiros credenciados em seu quadro. O custo é cobrado do comprador como parte das despesas da operação.
Em bancos privados (Bradesco, Itaú, Santander), o processo pode variar — às vezes o comprador indica o perito, às vezes o banco tem lista própria. Em qualquer caso, o custo é do comprador.
Independente de quem emite, o laudo deve seguir a ABNT NBR 14.653 e ser assinado por profissional habilitado.
O que o banco verifica no laudo de avaliação?
- Conformidade com a ABNT NBR 14.653 — o laudo deve indicar o grau de fundamentação atingido
- Valor de mercado do imóvel — determinado por pesquisa comparativa na região
- Estado de conservação — imóveis em mau estado podem ter valor reduzido ou até inviabilizar o financiamento
- Situação da construção — para imóveis na planta, o banco avalia o percentual de obra concluído
- Regularidade documental — o laudo referencia a matrícula atualizada e pode apontar irregularidades
- Localização e liquidez — imóveis em regiões com baixa liquidez podem receber avaliações mais conservadoras
- Habilitação do perito — o laudo sem assinatura de profissional credenciado é recusado
O que é o LTV e como o laudo influencia o valor financiado?
O LTV (Loan to Value) é a relação entre o valor do financiamento e o valor avaliado do imóvel. É o principal critério que o banco usa para definir o limite de crédito.
Veja o impacto: um laudo bem fundamentado que reflita o valor real do imóvel pode aumentar significativamente o crédito disponível — ou evitar que o negócio caia por falta de entrada.
Qual a validade do laudo para financiamento?
A Caixa Econômica Federal aceita laudos com até 6 meses de emissão. Os bancos privados geralmente seguem o mesmo prazo. Se o processo de aprovação demorar mais que isso, será necessário um novo laudo — com novo custo.
Por isso, é importante não solicitar o laudo muito antes do momento certo no processo de financiamento. Peça orientação ao gerente do banco sobre o momento ideal para contratar a avaliação.
Bancos que aceitam nossos laudos em Natal/RN
Dicas para não atrasar o financiamento
- Confirme com o banco se eles realizam a avaliação ou se você deve contratar — antes de fechar o contrato com o vendedor
- Tenha todos os documentos do imóvel em mãos (matrícula atualizada, IPTU, planta) para não atrasar a visita técnica
- Verifique se o imóvel tem pendências na matrícula (ônus, restrições) que possam travar o financiamento
- Não solicite o laudo com muita antecedência — risco de vencer o prazo de 6 meses
- Em caso de urgência (prazo de proposta do vendedor), informe ao perito para negociar entrega prioritária