Quando uma pessoa falece e deixa imóveis, os herdeiros precisam iniciar o processo de inventário para formalizar a transferência dos bens. E uma das etapas que mais gera dúvidas — e atrasos — é a avaliação dos imóveis. Afinal: quem avalia? Como funciona? Quanto custa? O laudo precisa seguir alguma norma?

Neste guia completo, vou responder a todas essas perguntas com base na experiência prática em avaliações para inventários em Natal/RN.

Por que a avaliação de imóvel é obrigatória no inventário?

O inventário é o processo legal que registra e distribui o patrimônio de uma pessoa falecida entre seus herdeiros. Para isso, o Estado precisa saber o valor dos bens — em especial dos imóveis — para:

  • Calcular o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que no Rio Grande do Norte é de 3% a 6% sobre o valor do bem
  • Estabelecer a base para a partilha justa entre os herdeiros
  • Registrar o valor na escritura ou nos autos do processo

Sem o laudo de avaliação, o cartório ou o juízo não aceita dar continuidade ao inventário. É um documento obrigatório, sem exceção.

Inventário judicial x inventário extrajudicial

Existem dois caminhos para fazer o inventário, e os dois exigem laudo de avaliação:

Inventário extrajudicial (cartório)

É feito em cartório de notas, por escritura pública. É mais rápido e barato. Permitido quando:

  • Todos os herdeiros são maiores de 18 anos e capazes
  • Todos estão de acordo com a partilha
  • Há advogado acompanhando o processo
  • Não há testamento (ou ele já foi cumprido)

O cartório exige o laudo de avaliação dos imóveis assinado por profissional habilitado (CRECI) para lavrar a escritura e calcular o ITCMD.

Inventário judicial

É feito no fórum, perante um juiz. Obrigatório quando há herdeiros menores, incapazes ou quando os herdeiros não chegam a acordo. O juiz pode nomear um perito avaliador para avaliar os imóveis, ou as partes podem apresentar laudo de assistente técnico.

Quem pode fazer o laudo de avaliação para inventário?

O laudo deve ser elaborado por perito avaliador imobiliário credenciado — corretor de imóveis com habilitação específica em avaliações, registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), seguindo as normas da ABNT NBR 14.653.

Não basta uma estimativa informal ou uma declaração de um corretor sem habilitação específica. O documento precisa ter metodologia documentada, pesquisa de mercado e fundamentação técnica para ser aceito pelo cartório ou pelo juízo.

O que contém o laudo de avaliação para inventário?

  • Identificação completa do imóvel (endereço, matrícula, área)
  • Caracterização do imóvel (tipologia, padrão construtivo, estado de conservação)
  • Documentação (matrícula, IPTU)
  • Levantamento fotográfico interno e externo
  • Análise do entorno e localização em Natal/RN
  • Pesquisa de mercado com imóveis comparáveis
  • Metodologia de avaliação conforme ABNT NBR 14.653
  • Determinação do valor de mercado
  • Conclusão e valor final
  • Assinatura do perito com número de CRECI

Quais documentos você precisa separar?

  • Certidão de matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis — validade de 30 dias para maioria dos cartórios)
  • Carnê de IPTU mais recente
  • Planta baixa ou memorial descritivo (se disponível)
  • Documentos pessoais do falecido (RG/CPF ou certidão de óbito)
  • Documentos pessoais dos herdeiros

Se a matrícula estiver com ônus (hipoteca, penhora), ou o imóvel estiver irregular, oriente-se com o advogado antes de solicitar o laudo.

Qual o prazo para elaborar o laudo?

O prazo padrão em Natal/RN é de 3 a 7 dias úteis após a visita técnica ao imóvel. Para inventários com prazo determinado pelo juízo ou com urgência do cartório, é possível solicitar entrega prioritária em até 48 horas.

Quanto custa a avaliação de imóvel para inventário em Natal/RN?

O valor varia conforme o tipo do imóvel (residencial, comercial, terreno), localização e complexidade. Recomendo solicitar orçamento diretamente — o custo do laudo é muito menor que a multa por atraso no inventário (que pode ser de até 20% do ITCMD quando o prazo de 60 dias após o óbito é ultrapassado).

Dica importante: prazo do inventário e multa

No Rio Grande do Norte, o inventário deve ser iniciado em até 60 dias após o falecimento. O atraso pode gerar multa sobre o ITCMD. Portanto, não procrastine: assim que tiver a certidão de óbito em mãos e o advogado contratado, já providencie a avaliação dos imóveis para não atrasar o processo.